Dejan Molnar, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Sve dok ne bude značajnijih oscilacija deviznog kursa i dok ljudi budu doživljavali da njihov standard raste, a banke vođene istom logikom budu proširivale portfolio svojih klijenata koji koriste stambene kredite, sadašnji trenovi na tržištu nekretnina će opstajati. Kada bi ta sprega mogla da popusti je pitanje za milion dolara.

Inflacija, mogućnost a banke podignu cenu stambenih kredita, budući odnos dinara i evra, kupovna moć stanovništva i sukob u Ukrajini koji u Srbiju dovodi nove stanovnike samo su neki od velikog broja elemenata koji oblikuju cene na tržište nekretnina u zemlji u ovom trenutku. Da li će rast cena nekretnina koji beležimo od 2013. godine i rast vrednosti odobrenih stambenih kredita biti nastavljeni ili nas čeka pucanje „balona nekretnina“?   Dejan Molnar, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu analizira ove trendove i moguće scenarije.

U Srbiji pamtimo ne tako davno vreme kada su je potraznja za stanovima bila tako mala da su vlasnici stanova bili srećni da uopšte mogu da nađu podstanare, i obratno da sa pričom o dolasku Rusa i Ukrajinaca, navodno, cene na tržištu iznajmljenih stanova višestruko rastu. Šta po vašem mišljenju u narednih godinu ili dve čeka i sadašnje i buduće vlasnike stanova i one koji te stanove iznajmljuju?

U našoj zemlji ljudi kada više zarađuju (ili imaju takav osećaj) uglavnom se odlučuju za kupovinu nekretnine. Bitna je i činjenica da je tokom poslednjih godina rasla i najamnina (kirija), pa u uslovima niskih kamatnih stopa iznos mesečnog anuiteta (rate) biva i povoljniji od kirije, što mnoge navodi na odluku da „uđu“ u kredit i počnu da otplaćuju sopstvene kvadrate umesto da ih iznajmljuju. Trendovi na tržištu iznajmljivanja stanova će, pre svega, biti determinisani nivoom životnog standarda građana i uslovima pod kojima će građani moći da se zadužuju. Prosečna zarada, iskazana u evrima, je bila za oko 50% veća u 2021. (553 evra) nego 2014. godine (368 evra). Istovremeno, prosečna kamatna stopa banaka na novoodobrene stambene kredite je skoro prepolovljena u januaru 2022. g. (2,56%) u poređenju sa istim mesecom 2014. godine (4,87%).

To znači da je za stambeni kredit od 50.000 evra sa rokom otplate od 20 godina mesečni anuitet 2014. bio oko 323 evra, odnosno čak 88% prosečne plate, dok je danas rata za takav zajam oko 265 evra, što je 48% prosečne zarade. Pri tome, osnovna makroekonomska varijabla koja ovde „drži vodu“ je devizni kurs, odnosno vrednost evra u odnosu na dinar. To što tokom celog posmatranog perioda nemamo značanije oscilacije deviznog kursa zapravo utiče na to da ljudi osećaju i doživljavaju da njihov standard raste. To tako tretiraju i banke, pa proširuju portfolio svojih klijenata koji koriste stambene kredite. Iznos plasiranih stambenih kredita sektoru stanovništva je povećan za preko 73% u periodu 2014-2021. g. – sa 2,67 na 4,56 milijardi evra.

Ekonomisti smatraju da je tržište nekretnina već odavno prenaduvano i da će pre ili kasnije pući. Da li naše tržište prati ono što se događa na „velikim tržištima“ SAD i EU ili ima neke svoje zakonitosti koji upravljaju cenama?

Cene kuća i stanova su u EU porasle u proseku za čak 9,2% u trećem kvartalu 2021. u odnosu na isti period 2020. godine. Taj rast je bio različit u zemljama članicama: u Češkoj čak 22%, u Estoniji 17,3%, u Holandiji 16,8%, u Austriji i Sloveniji 12,9%, u Mađarskoj 12,6%, u Nemačkoj 12%, u Hrvatskoj 9%, u Slovačkoj 8%, u Francuskoj 7,1%, u Rumuniji 5,9%, 4,2% u Italiji i Španiji itd. Cene stanova u Srbiji beleže kontinuiran rast još od 2013. godine. Prosečna cena 1m2 stana u novogradnji je bila za preko 32% veća u 2021. (1.510 evra) u odnosu na 2014. godinu (1.140 evra).

Iako su cene stanova po 1m2 stana porasle za jednu trećinu od 2014 o 2021. porastao je i iznos plasiranih stambenih kredita sektoru stanovništva. Ovo pre svega zahvaljujući rastu prosečnih zarada u evrima, padu kamatnih stopa i stabilnom kursu  dinara prema evru

Eventualni rast kamatnih stopa na stambene kredite bi smanjio krug onih koji mogu da koriste bankarske zajmove i pojave se kao kupci stambenog prostora. Svaki dodatni procentni poen kamatne stope ostavlja jedan segment potencijalnih kupaca „izvan igre“. To bi moglo da izazove smanjenje tražnje i pad cena. Novi talasi pandemije korona virusa bi verovatno uzrokovali nove zastoje u proizvodnji i recesiju, a to bi značilo i manju tražnju za nekretninama. Ovde će delovati i tzv. samopodstičući mehanizmi zbog očekivanja koja ljudi imaju. Danas, kada cene rastu, kupci „žure“ da kupe nepokretnost u nameri da izbegnu situaciju da sutra plaćaju još više. Zbog očekivanja da će cene biti još veće, stvara se dodatna tražnja koja „pritiska“ cene na gore. Кada cene prestanu da rastu ili počnu da se snižavaju, kupci će se uzdržavati od kupovine zbog očekivanja da će cene dodatno padati, a to će smanjivati tražnju. Istovremeno, prodavci će iz istih razloga želeti da što pre prodaju nekretnine i uhvate „zadnji voz“ sa visokim cenama.

S obzirom da smo nacija koja stari i masovno se iseljava, laiku se postavlja pitanje ko će živeti u ovim stanovima? Da li se kod nas relativno sličan stambeni fond preraspodeljuje između manjih mesta i gradova koje ljudi napuštaju, ka Beogradu i Novom Sadu, ili se ovi stanovi grade sa idejom da će Srbija takođe imati priliv ljudi koji će doći iz drugih zemalja iz različitih razloga želeti da poseduju nekretnine u Srbiji?

Zbog nesigurnosti i očekivane inflacije, ljudi koji imaju novac sve što imaju ulažu u nekretnine. Sa druge strane, u zemlji postoji kontinuiran pad broja stanovnika. Tome sinhronizovano doprinose negativan prirodni priraštaj (više umrlih nego rođenih) i fizički odliv stanovništva (migracije). Osim toga, živimo u zemlji gde se deca u relativno kasno osamostaljuju i napuštaju roditeljski dom.  Sučeljavanje ova dva trenda (kontinuiranog pada broja stanovnika i rasta broja novoizgrađenih stanova) otvara određena pitanja.

U 2020. godini u Srbiji je u čak 19 od ukupno 25 administrativnih oblasti (okruga) evidentiran veći broj odseljenih u poređenju sa brojem doseljenih lica. Osim Beograda (+4.866 lica), pozitivan bilans migratornih kretanja 2020. godine ostvaren je i u Novom Sadu (+1.572), Pančevu (+179), Subotici (+143), Nišu (+255). Brojniji su oni gradovi iz kojih su se ljudi više iseljavali nego useljavali: Sombor (-115), Vršac (-57), Кikinda (-159), Sremska Mitrovica (-13), Užice (-308), Valjevo (-112), Šabac (-35), Čačak (-17), Кruševac (-141), Кraljevo (-227), Кragujevac (-42), Leskovac (-287), Vranje (-263), Smederevo (-330), Zaječar (-87), Pirot (-93) itd.

Кao što se “prazne” ruralna područja i drugi gradovi u zemlji (osim Beograda i Novog Sada), tako se i unutar urbanih područja događa svojevrsna podela – mladi se sele u nove stanove i delove grada gde “cveta” stanogradnja, dok drugi delovi tih gradova ostaju napušteni i polako odumiru.

S jedne strane, pre svega u Beogradu a sada i u različitim delovima Srbije sa očuvanom prirodom vidimo talas izgradnje luksuznih objekata, velike kvadrature, sa ograđenim zelenim površinama i zajedničkim sadržajima ekskluzivno namenjenim samo stanovnicima tih objekata ili vikend naselja. Da li je ovo marginalna pojava ili struktura stambenih objekata koji se grade govori o nekim novim trendovima na našem tržištu?

Mislim da je u pitanju segment tržišta nepokretnosti koji je namenjen jednom užem krugu platežno sposobnijih kupaca i/ili korisnika ovakvih, za naše uslove ekskluzivnih, stambenih naselja.

Klimatolozi, urbanisti, arhitekte, ekolozi, govore o tome da su mnogi gradovi odavno prešli na kombinovanje plavih i zelenih struktura koje treba da omoguće da se gradovi lakše odupru zagađenju i rastućim temperaturama. Nasuprot tome u Beogradu i većim gradovima u Srbiji vidimo zalivanje betonom svih površina koje se mogu iskoristiti za gradnju. Šta treba da se dogodi na domaćem tržištu nekretnina da bi smo dobili smart cities u Srbiji?

Ovo pitanje je povezano kako sa ponudom, tako i sa tražnjom. Kada je u pitanju ponuda, najpre, se radi o urbanističkom planiranju i odgovarajućim propisima i standardima. Zatim, to je pitanje isplativosti ulaganja – kvalitetni savremeni objekti su skuplji za izgradnju.

Кao što se “prazne” ruralna područja i drugi gradovi u zemlji (osim Beograda i Novog Sada), tako se i unutar urbanih područja događa svojevrsna podela – mladi se sele u nove stanove i delove grada gde “cveta” stanogradnja, dok drugi delovi tih gradova ostaju napušteni i polako odumiru

Na kraju, dolazi se do platežne sposobnosti (nivoa životnog standarda) kupaca i njihove spremnosti da izdvoje novac za takve stambene objekte. Pametnih zgrada na tržištu ima, ali je broj onih koji sebi mogu da priušte takav ambijent za život, ograničen.

Uporedo sa novim stanovima, grade se i objekti koji jednu lokaciju čine udobnom za život od supermarketa do tržnih centara. Šta se dešava na ovom tržištu? Da li je ono zasićeno?

Nova naselja i ljudi koji u njima stanuju zahtevaju i odgovarajuće sadržaje (posebno ukoliko je u pitanju mlađa populacija, porodice sa malom decom i sl.). Savremeni način života „diktira“ i odgovarajuće modele potrošnje i provođenja slobodnog vremena. Svedoci smo da su u većim gradovima tržni centri prilično dobro posećeni. Taman kada pomislim da je ovo tržište prezasićeno i da ima previše tržnih centara, demantuje me (čak i iznenadi) činjenica da su u Beogradu i Novom Sadu tržni centri skoro uvek puni.