Od 2019 do 2022. došlo je do značajnog rasta cena nekretnina u Srbiji što se vidi iz podatka da je prosečna vrednost jedne kupoprodaje povećana sa 38.000 evra u 2019. na 54.000 evra u 2022. godini. Ipak , uprkos već izuzetno visokim cenama novoizgrađenih stanova, ima prostora da se one uvećaju
Tržište nepokretnosti u našoj zemlji tokom poslednjih nekoliko godina karakteriše izuzetna otpornost, te konstantan rast tražnje za gotovo svim vrstama nekretnina – zemljištem, stanovima, kućama, poslovnim prostorima, garažama i dr. Izgleda da su nepokretnosti, koje se smatraju „najkonzervativnijom“ vrstom imovine, tretirane kao relativno siguran oblik ulaganja, pa je prisutan trend rasta broja i vrednosti transakcija na ovom tržištu.
Količina novca na tržištu nepokretnosti je u prethodnoj godini bila za čak 90% veća nego pre izbijanja pandemije, odnosno povećana je sa 4 milijarde evra 2019. na 7,6 mlrd. evra u 2022. godini. Pri tome, treba primetiti da je u istom periodu broj kupoprodajnih ugovora takođe porastao, ali u daleko manjoj meri (33,7%). Sledi da je u periodu 2019-2022. došlo do značajnog rasta cena nekretnina. Može se izračunati da je prosečna vrednost jedne transakcije (kupoprodaje) povećana sa 38.000 evra u 2019. na 54.000 evra u 2022. godini (rast od 42%). Samo je u toku 2022. došlo do povećanja količine novca na tržištu nepokretnosti za 24,6%, dok je broj kupoprodajnih ugovora bio veći za „svega“ 1,8%. Pri tome, rast broja ugovora je bio veći u toku 2020. (2,3%) i 2021. (28,4%).
Najveći udeo u ukupnom obimu novčanih transakcija imaju stanovi (oko 55%). Rast vrednosti transakcija i u ovom segmentu je daleko više posledica rasta cena, nego broja realizovanih kupoprodajnih ugovora. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS), prosečna cena stanova novogradnje u prvoj polovini 2022. bila je veća za 11,7% u odnosu na isti period prošle godine.
bez obzira na usporavanje dinamike realizovanih kupoprodaja, investitori za sada ne smanjuju svoju aktivnost ili barem nemaju to u planu da urade, ako je suditi po podacima Republičkog zavoda za statistiku o broju izdatih građevinskih dozvola i završenih stanova
Ono što se primećuje jeste pad udela kupovine stanova pomoću bankarskih kredita. Nakon rekordnog nivoa u poslednjem kvartalu 2020. godine (32,7%), čak osam kvartala u nizu je dolazilo do sukcesivnog smanjivanja udela plaćanja stanova iz zajmova, te je u četvrtom kvartalu 2022. godine on opao na „svega“ 20,9%. Ovo je u potpunosti u skladu sa trendom rasta kamatnih stopa na stambene kredite u posmatranom periodu (2020-2022). Krajem 2020. godine prosečna kamatna stopa na ovu vrstu zajmova indeksiranih u evrima bila je 2,63%, da bi 2 godine kasnije (krajem 2022.) dostigla nivo od 5,11%. Imajući u vidu da su januara krediti za kupovinu stanova bili još skuplji (5,42%), treba očekivati usporavanje zaduživanja građana za ove namene.
Bez obzira na usporavanje dinamike realizovanih kupoprodaja, čini se da investitori ne smanjuju svoju aktivnost. Prema podacima RZS-a broj završenih stanova u 2021. je bio za 14% veći nego 2020, a za 14% je povećan i broj izdatih građevinskih dozvola za stanove u novogradnji u 2022. u odnosu na 2021. Stoga, može se očekivati da će se i u narednom periodu broj novih stanova povećavati sličnom dinamikom. Ovde se kao bitna pitanja nameću poreklo novca onih koji kupuju nove stanove za keš, ali i onih koji gotov novac ulažu u stanogradnju, kao i šta će se dogoditi sa ovim tržištem kada im ova vrsta ulaganja više ne bude atraktivna.
„Balon “ na tržištu nekretnina?
Jedan od pokazatelja koji se koristi prilikom ispitivanja prisustva „naduvanih“ cena na tržištu nekretnina (stanova) je količnik prosečne cene stana površine 60 m2 i prosečne godišnje neto zarade (Price–to–Income Ratio). Ovaj indeks zapravo ukazuje na to koliko godina stanovnik jedne zemlje ili grada treba da radi kako bi kupio novoizgrađenu stambenu jedinicu prosečne površine (60 m2). Što je ovaj indikator veći, cene su „naduvanije“, i obrnuto, što je manji građani jednostavnije mogu da postanu vlasnici stanova.
Standardni međunarodni „prag“ za ovaj pokazatelj je vrednost između 4 i 6, tako da u situacijama kada on iznosi preko 6 postoje indicije o prisustvu „balona“ cena na tržištu stanova. Ipak , ovaj opšti kriterijum treba uzeti sa određenom rezervom. Važnije je porediti trenutnu vrednost indeksa sa višegodišnjim prosekom (svojevrsnim standardom) za istu državu ili grad. Ako je ona niža od višegodišnjeg proseka, može se očekivati dalji rast cena stanova. Obrnuto , verovatno je da će doći do snižavanja cena stanova u slučajevima kada je trenutna vrednost ovog pokazatelja iznad višegodišnjeg proseka.
Prema zvaničnim podacima o ceni kvadrata u novogradnji i prosečne zarade u Srbiji taj indeks u 2022. iznosi 14. Njegova prosečna vrednost tokom perioda 2013-2019. godina je 15,7. Proizilazi da, uprkos već izuzetno visokim cenama novoizgrađenih stanova, ima prostora da se one uvećaju. Zanimljivi su i rezultati po gradovima – recimo, taj indeks za grad Zrenjanin ukazuje da ima prostora za još oko 10 odsto rasta cena, uzimajući u obzir dugoročni trend odnosa prosečnih zarada i cene kvadrata.
Pad cena?
Obim tržišta nepokretnosti, odnosno ukupan broj ostvarenih kupoprodaja (transakcija) je jedan od osnovnih indikatora stanja na ovom tržištu. Prilikom bilo kakvih promena, tržište nekretnina prvo odreaguje povećanjem ili smanjenjem broja transakcija, dok se cene blago i sporo menjaju.
Tako je bilo i nakon svetske ekonomske krize iz 2008. godine. O tome svedoče i podaci Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) o broju realizovanih kupoprodajnih transakcija putem bankarskih kredita. Pre izbijanja svetske ekonomske krize tržište nepokretnosti je u našoj zemlji doživelo snažnu ekspanziju (period 2005-2008). Priliv novca od privatizacija, rast stranih direktnih investicija, zapošljavanje radnika i vrlo dinamična kreditna aktivnost banaka inostranog porekla na području dugoročnih stambenih (hipotekarnih) kredita učinili su svoje. Međutim , nakon što su se negativni efekti krize osetili i kod nas (jesen 2008.), sve je stalo. Mnogi ljudi su ostali bez posla i mesečnih primanja, te nisu mogli redovno da izmiruju svoje obaveze prema bankama, udeo nenaplativih („loših“) kredita u portfolijima banaka je „eksplodirao“, a banke su postale mnogo obazrivije i rigoroznije prilikom odobravanja novih zajmova. Rezultat je bio drastičan pad (za čak 58%) kupoprodajnih transakcija obavljenih pomoću bankarskih kredita. Cene se, međutim, nisu značajnije smanjile, jer se, očigledno, sa tražnjom smanjila i ponuda stambenih objekata.
U očekivanju pada cena i oni koji imaju novca/gotovine će čekati sa kupovinom, a prodavci koji to sebi mogu da priušte neće žuriti sa prodajom i obaranjem cena. Moguće da će se ponoviti 2009. – snažan pad broja transakcija, uz manji pad cena.
Stambeni krediti
Kada analiziramo kretanja na tržištu nekretnina, moramo uzeti u obzir najnovije okolnosti, odnosno restriktivnu monetarnu politiku (povećanje kamatnih stopa) koja se koristi sa ciljem da se obuzda inflacija.
Uslovi zaduživanja za građane Srbije drastično su pogoršani u toku prethodnih godinu dana. Prosečna kamatna stopa na dinarske gotovinske kredite je porasla sa 8,64% u februaru 2022. na čak 14,29% u februaru ove godine. Značajno su poskupeli i stambeni krediti (indeksirani u evrima), koji zauzimaju važno mesto u strukturi ukupnih bankarskih plasmana sektoru stanovništva.
Što se tiče indeksiranih zajmova, čak 85% plasiranih sredstava (oko 5 milijardi evra) se odnosi na stambene kredite, koji su po prirodi stvari dugoročni.
Iako je nezahvalno prognozirati šta će se dešavati u 2023. godini na ovom tržištu, očigledno je da planovi za izgradnju postoje. Uz povećanu ponudu i nešto niži nivo tražnje, možda ima razloga za pretpostavku da bi moglo da dođe do «hlađenja»
Preko 150.000 domaćinstava otplaćuje kredit za stan/kuću. Prosečna kamatna stopa za ovakav zajam je više nego duplirana u toku poslednjih godinu dana – sa 2,61% na 5,8%. Ovo je najviša kamatna stopa za kredite za kupovinu stambenog prostora još od septembra 2011. godine, kada je bila na nivou od 5,96%.
Uzmimo za primer porodicu koja je počela da otplaćuje stambeni kredit u iznosu od 60.000 evra sa rokom otplate od 20 godina februara prošle godine. Mesečna rata (anuitet) je na početku otplate iznosila 320 evra, da bi danas dostigla iznos 405 evra, što je za 85 evra (10.000 dinara) više.
Stoga značajan broj potencijalnih kupaca stanova ostaje “van igre” – ne može tako lako da se dođe do kredita. Banke su rigoroznije prilikom odobravanja zajmova, uslovi kreditiranja su lošiji i daleko više opterećuju mesečna primanja i samim tim ovaj segment tražnje za stanovima polako jenjava.
Ponuda stanova
Međutim , bez obzira na usporavanje dinamike realizovanih kupoprodaja, investitori za sada ne smanjuju svoju aktivnost ili barem nemaju to u planu da urade, ako je suditi po podacima Republičkog zavoda za statistiku o broju izdatih građevinskih dozvola i završenih stanova.
Broj završenih stanova u 2021.godini je bio za 14 odsto veći nego u 2020.godini, a za 14 odsto je povećan broj izdatih građevinskih dozvola u 2022. u odnosu na 2021.godinu. Stoga , može se očekivati da će se i u narednom periodu broj novih stanova povećavati sličnom dinamikom. Iako je nezahvalno prognozirati šta će se dešavati u 2023. godini na ovom tržištu, očigledno je da planovi za izgradnju postoje. Uz povećanu ponudu i nešto niži nivo tražnje, možda ima razloga za pretpostavku da bi moglo da dođe do «hlađenja».
U isto vreme, moguće je da će geopolitičke okolnosti i rast kamatnih stopa, koji generano negativno deluje na investitore, uticati na to da se stane sa gradnjom u određenom trenutku.
Cene polako počinju da usporavaju sa svojim rastom u SAD i EU. U Evropskoj uniji se to razlikuje po zamljama, ali je primetno da na nivou EU kao celine rast cena stanova i kuća „slabi“ u 2022. godini. U poređenju sa istim periodom u 2021. godini cene su u četvrtom kvartalu bile veće za 3,6%, što je manje nego u prvom (10,4%), drugom (9,8%) i trećem kvartalu (7,3%).
